חשיבות דיני תכנון ובנייה בעסקאות מכר יד שנייה

חשיבות דיני תכנון ובנייה בעסקאות מכר יד שנייה מקבלות ביטוי בהמון מקרים בהם נדרשת עין בוחנת לקביעת מהו השטח של הדירה הנרכשת, ואיזה חלק משטח הדירה מהווה שטח שירות (מחסנים, מרפסות, חדרי שירות, חניות) ואיזה חלק מהווה שטח עיקרי (מגורים).

​

מדוע זה חשוב?

​

ישנם מקרים רבים בהם אדם קונה דירה מבלי לבצע את הבדיקות התכנוניות הנדרשות, ולאחר מכן מתברר לו בדיעבד, שחלק משטח הדירה שרכש נבנה ללא היתר בנייה כדין, או אינם בבעלות המוכר (כגון שטח גינה או מרפסת עליהם השתלט המוכר) ואין זה רלוונטי אם הבנייה שנעשתה על ידו נעשתה בהיתר כדין, ובמקרים חמורים יותר כי חלק או כל הדירה שרכש אינה דירה! אלא מחסן/חנות שהוסבו שלא כדין לדירה.

 

חשיבות דיני תכנון ובנייה ברכישת דירה חדשה מקבלן

חשיבותו של עו"ד המתמחה בדיני תכנון ובנייה באה לידי ביטוי במקרים רבים בהם אנשים רוכשים דירה חדשה מקבלן, כך לדוגמא, במקרה בו אדם מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרויקט אשר טרם התקבל עבורו היתר בנייה כדין (מה שנקרא בתחום כרכישה ב- presale), אולם, החוזה עליו נדרש לחתום הרוכש, ערטילאי, בכל הקשור להתחייבות הקבלן למועד קבלת היתר הבנייה, מועד תחילת ביצוע עבודות הבנייה, מועד מסירה החזקה בדירה החדשה, והכי חשוב התחייבות הקבלן לתכנון ושטח הדירה הסופי.

​

עורך דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה יכול לסייע באותו המקרה על ידי ניתוח ולמידה של החלטה למתן היתר שניתנה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה, כאמור, החלטה למתן היתר מהווה סוג של "היתר על תנאי" כאשר כל התנאים שנקבעו בהחלטה להיתר מתמלאים ניתן היתר.

​

עו"ד המתמחה בתכנון ובנייה ילמד את אותה החלטה ויבחן האם יש בתנאים הקבועים בה כדי להשפיע על תכנון ושטח הדירה הנרכשת ו/או האם צפוי עיכוב קיצוני בהוצאת ההיתר.

​

החלטה להיתר מחולקת לשני חלקים עיקריים:

חלק ראשון הינו התנאים אשר נדרשו על ידי הוועדה עצמה בהחלטה למתן היתר ורק לאחר שיתמלאו תסכים הוועדה ליתן היתר, תנאים כגון, הקטנת זכויות הבנייה, שינוי חלק בתכנון של הפרויקט וכיו"ב, מהתנאים הללו עורך דין המתמחה בתחום יכול ללמוד אודות השלכותיהם על הדירה הנרכשת, כגון: הקטנת שטח הדירה ו/או שטח המרפסת, ירידה בקומה ו/או תוספת של קומות חדשות מעבר למה שהובטח (קנית דירה בקומה 3 מתוך 8 ובסוף מדובר בבניין בין 10 קומות). קבלנים רבים מטמיעים בהסכמים שלהם "עזים" אשר מסייעים להם למנוע מצב בו תוכלו להתנגד לשינויים כאמור, עלי, סעיף ידוע הינו הגדרה של הקבלן בהסכם מה מוגדר "שינוי מהותי" או "שינוי מותר" בתכנון הדירה/הבניין, כאשר מדובר בשינוי מהותי- רשאי הרוכש לבטל את ההסכם וכאשר מדובר בשינוי מותר- לא!.

לכן, מאוד חשוב לדעת מהם ההשלכות ומה הסיכויים להתקיימותם!.

 

החלק השני מהווה רשימה של אישורים, אותם נדרש היזם לקבל מעשרות גופים ממשלתיים כתנאי לקבלת היתר הבנייה (רשות העתיקות, פיקוד העורף, כיבוי אש, חברת חשמל, תאגיד המים, קק"ל- שימור עצים וכיו"ב), במקרים רבים הוצאת ההיתר עלולה להתעכב בשל עיכובים ו/או תנאים בלתי סבירים בעליל מצד אותם גופים.

ולכן אם בכוונתכם לרכוש דירה חדשה בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה או שעל פי ההסכם הקבלן משאיר פתח להגשת היתר שינויים (מאפשר לו במהלך הבנייה לבקש תוספת של קומות חדשות/זכויות בניה נוספות) חשוב מאוד לבדוק אלו אישורים טרם התקבלו לפרויקט כדי להבין מה משך הזמן הצפוי עד לקבלת ההיתר.

​

​